央行降準丨政策禮包能溫暖涼涼的樓市嗎？

傳統的“金九銀十”對今年的房地產市場來說，可能不適用了。剛剛過去的“金九”與國慶假期讓開放商感受到“入秋”的涼意。

先有萬科秋季會議會場上，大紅底白字的“活下去”在刷爆網絡，廈門萬科某別墅項目更是打出了5折銷售的巨大折扣；后有恒大多地樓盤打出折扣，員工全員促銷。

統計數據顯示，國慶長假期間，一二線城市的商品房成交繼續縮量，北京和深圳多數時候一天只賣出幾十套，開發商不斷加大促銷力度，打折、降價、送車等優惠措施頻出。

10月7日中午，繼今年三次定向降準后，央行發布重磅消息稱，從2018年10月15日起，下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點，當日到期的中期借貸便利（MLF）不再續做。據媒體稱，除去用于償還10月15日到期的約4500億元中期借貸便利（MLF），降準還可再釋放增量資金約7500億元。

根據中國人民銀行的說法，本次降準的主要目的是優化流動性結構，增強金融服務實體經濟能力，主要是小微企業的流動性，精準向實體經濟注入流動性，目的并非樓市、股市。

對于降準對樓市會產生的影響，同策房產研究部總監張宏偉認為，由于對于房企融資渠道的重重防火墻，大部分自己無法進去開發領域，這錢和房地產沒有關系，房企資金面仍然會很緊張，樓市降價大趨勢不會改變。

但也有業內人士稱，從整個定向發放方式來看，國家依舊嚴防資金流入樓市，但在實際操作層面，不排除有一部分資金進入樓市，對樓市、股市是利好因素。

本次央行能夠降準的另一個背景，是房地產市場已經得到基本控制。目前受棚戶區改造規模下降影響，三四線城市房地產市場已經開始回落。受房地產調控趨嚴以及銀行信貸控制影響，部分二線城市房地產市場加快回落，而一線城市房地產保持價格陰跌、成交量收縮的冰封狀態。

此外，關于房產稅的討論也在影響市場相關主體的預期。只要房地產市場調控不松，央行降準預計對房地產市場的影響非常有限，房地產企業仍應做好過冬的準備。

上半年，由于各大銀行資金面從緊，幾乎房地產市場上下都面臨著較為嚴重的融資難題，所以大家都在過苦日子，下半年，隨著四次降準的不斷貫徹實施，銀行的流動性開始得到了一定的好轉，這個時候房地產市場的馬太效應將會進一步得到發揮，大型、龍頭房地產企業由于本身在銀行的信用記錄較好獲得銀行更多資金支持的可能性較大。

張宏偉表示，政策對房企融資“去杠桿”已經到極致，所謂“創新型”加杠桿的融資方式基本被叫停。因此，在當前融資渠道收緊的背景下，即使降準，短期內房企也不會有機會大幅加杠桿。也就是說，市場有錢，但錢不一定能夠進來。  

從現實情況來看，降準對房企來說是“肉到了嘴邊但吃不到，即使吃到代價也不低”。融資成本不降，可貸的錢多了，高成本融資繼續侵蝕企業利潤，對房企也一樣�，F在融資成本仍將在高位，房企能做的就是加快三四線城市項目“周轉速度”。  

從歷史經驗看，降準有利于銀行發放更多貸款，為購房者提供更多的購房信貸支持；有利于釋放更多住房需求，加大樓市去庫存力度。市場好的時候，降準肯定能刺激樓市；但在市場下行階段，各種融資渠道相對較緊的情況下，實際流到房地產領域的資金有限。

從今年6月的一次降準不難看出，盡管累計可釋放資金約7000億元，但在當前融資渠道收緊的背景下，盡管可貸的錢多了，房企仍然難以融到資，融資成本也很難下降，仍將在高位運行。在張宏偉看來，高成本融資將繼續侵蝕企業利潤，再加上2016年以來的高價地入市面臨“限價”問題，當2018年房企年報發布之時，利潤率的數據應該不會很好看。  

在此背景下，房企只能加大自籌資金。不過，政策繼續嚴控資金過度流向房地產，不僅非標資金通道被堵，規范渠道的銀行貸款額度不足，房企發債受限，融資還在進一步收緊。而房企融資困難很有可能導致部分房企陷入現金流困境，從而增加房企債務違約風險。

另外，從房企資金兌付壓力來看，張宏偉認為，今年第三季度是民營房企資金兌付壓力最大時間，不會因為降準而改變，通過主動“大幅降價”回款的現象將越來越多。

（來源：中國經濟網、中國證券報等）