國務院住房租賃新政：房企與個人應把握的四大亮點

在6月3日國務院發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(以下簡稱為“意見”)。發布此政策的主要目的還是加快培育和發展房地產租賃市場，鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，進一步實現“租購并舉”來調控房地產市場。 

新政發布，海天小編還是比較關注，在租房并不被看好的房地產市場，對于咱們房企有沒有什么優待措施？因相對來說，租房經營回款慢，還需要長時間持續的投入，很多房企不樂意經營。

亮點多條措施鼓勵房企開展住房租賃業務

《意見》中鼓勵房地產企業開展住房租賃業務，并利用已建成住房或新建住房開展租賃業務；鼓勵房地產開發企業出租庫存商品住房；引導房地產開發企業與住房租賃企業合作，發展租賃地產。 

政策紅利：

● 住房租賃企業享受生活性服務業的相關支持政策。 

● 對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。 

● 提供金融支持。鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，向住房租賃企業提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。 

● 完善供地方式。鼓勵地方政府盤活城區存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應明確規定持有出租的年限。 

讓鼓勵來得更猛烈一些吧！從《意見》中，我們可以看出，稅收福利get√，資金/風險 get√，增加租賃工地 get √。以上三點解決了房企在轉型或者是聯合住房租賃發展租賃的幾大基本問題。

但要形成租賃企業的規�；�、集約化、專業化，這幾點還遠遠不夠，為此，《意見》中要求從事住房租賃的房企要通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源。 

以目前情況，在一二線城市，租房市場緊俏，購買房源并不實際，也不存在過多的庫存房可以轉變為租房；在三四線等城市，房產庫存較大，推行庫存轉租，同樣需要資本來投資這些庫存房進行裝修/改建，除此之外還要配套相關的租房業務人員，又怕租房需求數量并不高。這些問題金融方面的支持也許能解決部分問題，但是長遠來看問題還需要進一步尋找方法來解決。 

當然房屋租賃市場并不是只有企業在“主戰場”運營，更多的個人也是房屋租賃的提供者，在《意見》影響下，“房東”們和租客之間有哪些影響？ 

亮點個人租房減半征收個人所得稅

《意見》：對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策；對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革，統籌研究有關費用扣除問題。 

此項政策，一方面是鼓勵個人將自己空置的房源進行出租，并將這部分收入減半征收個人所得稅，讓租房費用支出直接減少；一方面對租房人的優惠，房租可以結合抵扣個人所得稅，但是在海天小編來看，這一項優惠政策對于低收入人群來說并沒有什么用，而對能夠抵扣個人所得稅的租房者來說，操作起來相對麻煩，能否真的抵扣還需要看抵扣環節的可操作性。 

亮點商改租緩解去庫存市場

《意見》還直指“去庫存”，目前庫存指的并不僅僅是普通住房/商品房，還有一些商用住房，這種類型的空置率也是不容忽視的。 

允許改建房屋用于租賃；允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行；允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造后出租。 

眾所周知的是，商業用房的水電氣一般是按照商業用來征收費用的，但是在鼓勵商改住的同時，將水電氣改成居民用而言，對于租房者的費用支出直接削減，是個好福利。 

亮點租房信用背書

目前住房租賃市場存在的最大問題是：沒有法律約束、黑中介擾亂市場、租賃市場并沒有形成規范性、房東亂漲價等�！兑庖姟芬�求，加強法規制度、落實地方政策、加強行業監管。 

法規的完善對于住房租賃雙方都有保障，實行網上合同簽約對數據備份更有幫助，出現問題也能做到有證可議；地方政策要求的是地方政府為帶頭的監管負責；行業監管則推出了殺手锏——對房屋租賃企業、中介、從業人員納入全國信用共享平臺，對其監督與懲戒。 

租房市場最大的不足還體現在黑中介的一度盛行，這讓很多租房者及房屋出租者對住房租賃企業極不信任。根據《意見》所說，法規的完善與地方政府的支持，還有信用平臺的監管，可以完全將住房租賃企業置于一個良性循環。

以上四點也是眾多房企、租房者、房屋租賃提供者所關注的點，《意見》的提出是鼓勵房企、個人轉向積極提供住房租賃，但是現行因素中也有很多不足的。市場的逐一完善，也能將國內的租賃市場可持續性發展，為租賃行業發展創造良好條件。（《意見》內容來源：國務院網站）